随着房价的飞速上涨，在新农村建设过程中衍生出的一种新的房产存在形式，“小产权房”。小产权房引发的纠纷已经成为非常突出的社会问题和法律问题。小产权房买卖合同的效力判断作为小产权房问题解决的重要一环。

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法妞网友咨询：

小产权房屋购买合同有效吗？

黄颖律师解答：

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

黄颖律师补充：

小产权房买卖合同是否有效，应该分情况讨论。所谓合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。根据我国现行法律，农村住宅只能分配给本村村民，严禁向村外成员及市民销售。但是不禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。因此，只要本村村民具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，且不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同是有效的。若将小产权房屋卖于本村之外的村民或市民，小产权房屋买卖合同是无效的。本村村民与非本村村民签订的小产权房合同一般认定无效。只有本村村民才享有宅基地使用权。

违法小产权房买卖合同的效力待定。所谓违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。