【天天热闻】老旧小区能否不设立业主委员会?业主委员会有什么作用?

2023-02-27 08:12:15 来源:法问

业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织,不具备独立法人资格。


(资料图)

网友询问:

老旧小区能否不设立业主委员会?业主委员会有什么作用?

上海君澜律师事务所袁明波律师解答:

可以不成立业主委员会,但是需业主一致同意。

最好是成立业主委员会,业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织,不具备独立法人资格。

《物业管理条例》 第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

上海君澜律师事务所袁明波律师解析:

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门(住建委)或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

可见,引进物业与成立业主大会、选举产生业主委员会密不可分。

实施老旧小区改造的过程中,引进了物业公司对各项事务进行管理、维护,就要召开业主大会。通过集体讨论、征求意见等形式,制定管理规约,确定有关业主利益的重大事项。

由住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》中,明确了业主大会决定事项的范围,以及业委会的职责。

业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

《物业管理条例》第二十条,业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

袁明波律师提示:

成立业委会的好处有?

1、业委会是依法成立,受法律保护,是代表广大业主对小区事务进行决议、否决、执行和法律维权的唯一合法机构。

2、业委会是代表业主对物业服务进行监督和建议、并监管物业资金流向的权利机构,甚至代表广大业主选择更换物业以及物业服务的方式。业委会的成立将对物业服务形成一个长期有效的监督机制,有利于物业服务质量的提高,物业管理成本的降低。

3、业委会将对物业服务进行深入的监督和促进,像绿化、保洁、保安等都是一般业主可以感受并可以接受公共监督的,但像小区饮用水质量、电梯维护频次、供热机制等都是广大业主所不了解的,一部缺少合理维护的电梯的使用寿命可以从20年减少到五年,您相信吗?

4、业委会将是房屋维修基金的管理者,没有成立业委会的小区,当房屋出现大的修缮,需要动用维修基金时,物业公司由于不能及时得到2/3以上业主的反馈,而拖延或者拒绝修缮。这就是为什么在我们的房屋漏雨漏水时,无人问津的原因。

5、房屋大修基金是房子的养老金,在10年或者20年后,当我们的房屋真正需要大的修缮时,可能由于物价上涨,原材料成本提升,现有的资金已经不足够去更换新的电梯,因为目前的房屋大修基金是以活期账户存在建委指定的账户中,也就是说每年都在贬值中。成立业委会后,我们可以根据政府相关规定,对我们的大修基金至少进行定存等保值措施,可以一定程度上减少CPI增长对维修基金造成贬值的程度

6、业委会可以让小区公共收益的分配透明化。目前很多小区公共收益如公用电梯广告、地下人防车位出租的收入有多少或用到哪里,我们一无所知,业委会的成立将使该项收入的分配透明化,并决定是否进入大修基金或者冲抵物业费等

7、业委会可以吸纳广大业主对小区建设的意见,对小区进行宜居建设,如增加公共文化娱乐场所、提倡社区公益活动,对公共设施使用过程中不便利进行建议和及时的改造,有利于促进和谐社区建设。

8、业委会、物业、政府基层机构的权力制衡,能够避免腐败的滋生,能够促进信息的公开透明化,为业主带来实实在在的实惠和方便。

袁明波律师简介

合伙人律师,法律行业从业八年。
有着丰富的诉讼和非诉讼事务处理经验,曾担任数十家企业的法律顾问,办理数百起民商事案件。
尤其擅长婚姻家事、继承、房产、劳动、债权债务、股权、合伙等类型纠纷的解决处理。

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