在商品房交易中，预售交易相较于现售交易更为普遍。但商品房预售最大的缺点在于合同签订时间距离房屋过户时间太长，短则数月，长则数年，期间存在很大变数，除了一些逾期付款、房屋质量等常规风险外，可能还会面临来自“预售”本身所带来的风险。

(资料图)

法妞网友咨询：

预售商品房转让存在的风险有哪些？

陆晓仁律师解答：

开发商在与购房者签订预售商品房合同后，按照《城市房地产管理法》的规定，开发商需要将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案——预售合同登记备案。但其与《物权法》第20条所规定的预告登记制度并不相同，仅办理了预售合同登记备案而未办理预告登记，可能会加大购房者的风险。

法律效力。预售合同登记备案属于一项行政管理制度，对当事人的权利义务关系并不产生影响，也不会使购房者获得物权公示及对抗第三人的效力。预告登记则属于一种不动产登记制度，本质上是对房屋权属关系的一种行政确认行为，使其具有登记对抗效力。

登记程序。预售合同登记备案是政府主管部门行使监管职权的一种行政管理行为，启动主体一般为房地产开发商，登记机关为房产/土地管理部门；而预告登记需要买卖双方达成合意下共同申请，本身并非交易的必经程序，但办理预告登记必须以已办理预售合同登记备案手续为前提。

陆晓仁律师补充：

理论上说，预购人办理预售登记后，在商品房竣工前转让其预购的商品房的，如未付清房款，需经过预售房地产开发企业同意；如已付清预售地产开发企业总价款的，转让预购的商品房无需经过开发企业同意，只需书面通知房地产开发企业。

这种做法看似符合《合同法》对合同转让的相关规定，但实际操作中并不一定可行。如果未经开发商同意协助注销原商品房预售合同，再次转让中的受让人根本无法再行与开发商签订新的商品房预售合同，换言之，即不能办理网签备案登记手续，享受资金监管服务，成为新的权利人。

而实践中，当事人为进行预售商品房再转让，大多采取以下两种方式：

第一种方式是商品房预售合同的转让人与受让人以合同方式约定，由转让人与开发商解除商品房预售合同，然后受让人与开发商重新签订商品房预售合同，转让人赚取差价。

第二种方式是转让人与受让人在转让合同中约定转让价格，并约定由转让人在房屋交付并取得房屋所有权证后以二手房买卖的方式转让受让人，该种方式在实践中较为常见。