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开发商在商品房销售过程中存在不实宣传，虚假承诺的行为屡屡发生。购房人如何切实保护自身权益不受损害，碰到类似欺诈行为导致合同目的无法实现时，是选择追究欺诈责任撤销合同还是追究对方违约责任？

法妞网友咨询：

售楼广告内容未兑现构成违约吗？

石江超律师解答：

择校而居已成为望子成龙、望女成凤的家长们，购房置业的重要考虑因素，学区房的持续“高烧”，也让很多开发商动起了小心思。比如，在销售广告中进行“买房读名校”等类似宣传，倘若购房者在购房后发现事实与广告不符，出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

根据《民法典》第四百七十三条的规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《民法典》第一百四十八条的规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。

石江超律师补充：

商业广告一般为要约邀请，例外情况下为要约。区分广告系要约还是要约邀请，不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用容纳规则和回溯分析法来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第3条的规定应适用于开发商在广告中对教育优惠承诺的情形，对承诺是否具体明确、是否对合同订立和价格有重大影响等方面的尺度掌握不宜过严。

开发商在路面广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次宣传相关楼盘为学区房，对购房者是否购买该楼盘房屋及房屋的定价产生重要影响，应视为要约。开发商未履约的应承担相应的赔偿责任，购房者未尽审慎义务的也应承担部分责任。