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“买卖不破租赁”系民法学说中一项基本规则，多个地区法律都有类似规定。我国新生效的《民法典》与旧法相比，也迈出了“占有对抗主义”的重要一步。

法妞网友咨询：

“买卖不破”租赁规则如何适用？

张磊律师解答：

“合同相对性”是民法中债之关系相对性的基本原理，依此原理，在租赁关系中，承租人的租赁权只能依租赁合同向出租人来主张。但由于承租人往往是社会生活中的弱势群体，居住利益与生活保障紧密相关尤为重要，所以“买卖不破租赁”原则突破了合同相对性，规定在特定情形下，承租人可以向第三人主张租赁权。另外，作为房屋买受人的第三人本非租赁合同的相对方，在其取得房屋所有权后，作为房屋所有权人，仍要受原租赁关系的约束，继续履行租赁合同，也是法律对“物权优先”原则的突破。

“买卖不破租赁”是法律对承租人的特别保护。理论通说认为法律赋予了租赁权物权化的效力，使之具有物权的对抗效力，得以对抗租赁物所有权人或其他物权人。所有权变动后，买受人作为新的所有权人，需继受原出租人的法律地位，履行相关义务，其享有的权利是主张所有权变动后的租金收益等。

张磊律师补充：

《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权规定在《民法典》物权编—用益物权分编，法律明确规定其性质为特殊用益物权，因此与一般用益物权（包括两种典型的用益物权，即建设用地使用权、宅基地使用权）的设立具有同等法律规定，即居住权的设立亦采用登记发生主义，只有经登记才能设立居住权，没有登记，就没有产生居住权。

“买卖不破租赁”的核心是维护市场稳定性，保障房屋交易能够正常进行。更深层次的原因是租赁的设立本质上是房屋出租人让渡出一部分房屋使用权给承租人，作为买受人在受让房屋时本就缺少出租人让渡给承租人的这一部分权利，同样的，居住权本质上也是房屋所有人或者权利人让渡出一部分权利给居住权人。但是“买卖不破租赁”的前提是租赁关系已经设立，根据法律规定，租赁关系的设立以合同生效为前提，那么居住权也只有在设立后才能产生“买卖不破租赁”的效果。