当今精装修已成为商品房建设的的必然趋势。在日本、欧美等发达国家，毛坯房已基本被淘汰。集中采购和管理、为客户提供省时、省事的住房消费体验，是装修房的明显优势。但精装修增加了装修工序和设备部品，出现质量缺陷的机率大大提高，由此引发更多的质量争议。

法妞网友咨询：

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精装修住宅逾期交付如何认定？

刘瑞凤律师解答：

交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动，具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。

刘瑞凤律师补充：

延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。精装修住宅买卖合同中包含商品房买卖合同和委托装饰装修合同，开发商第一次交付是其商品房买卖合同上的义务，第二次交付是其委托装饰装修合同的义务，两项交付义务有不同的法律意义。

精装修住宅应区分商品房买卖合同关系和委托装饰装修合同关系，开发商基于两个不同的合同负有两次交付义务。当然，从实践上来说，开发商基于买卖合同将房屋交付给买受人后，买受人还需再将房屋交付给开发商进行装饰装修，故而其第一次交付义务不必现实交付，但开发商应于此时取得竣工备案登记表，并通知买受人已达到交付条件，若其未能于约定的时间达到交付条件，则构成逾期交房。